Prenos nepremičnine v gospodinjstvo podjetnika

Kdaj je potrebno obračunati davek na dodano vrednost, je potrebno plačati davek na promet nepremičnin, popravljati odbitek vstopnega DDV, kaj je davčna osnova,  kdaj je  prenos nepremičnine neobdavčen, ipd… so najpogostejša vprašanja podjetnikov, ko prenašajo nepremičnine iz dejavnosti v privatno sfero.

Z davčnega vidika ne smemo enačiti fizične osebe s podjetjem te osebe! Ne glede na dejstvo, da gre za isti subjekt je potrebno med njima, vsaj z davčnega vidika, potegniti ločnico in se zavedati dejstva, da je vsak prenos nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo predmet davčne obravnave.

Skladno z Zakonom o gospodarskih družbah[1] je podjetnik fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost v okviru organiziranega podjetja. Slovenski računovodski standardi[2] omogočajo prenos stvarnega premoženja iz gospodinjstva v podjetje do dneva priglasitve, lahko pa se prenos stvarnega premoženja iz gospodinjstva v podjetje opravi tudi kasneje, v času delovanja. Vrednost opredmetenega osnovnega sredstva, pridobljenega s prenosom stvarnega premoženja iz gospodinjstva je vrednost, ki izhaja iz izvirne listine (računa, kupoprodajne pogodbe, darilne pogodbe, sklepa o dedovanju, ipd…) ali cenitvenega poročila in ne sme presegati poštene vrednosti sredstva. Seveda pa lahko podjetnik nepremičnino pridobi tudi z nakupom iz sredstev podjetja.

1. Prenos nepremičnine z vidika ZDoh-2

Zakon o dohodnini[3] v 50. členu določa, da se za odtujitev oziroma pridobitev sredstev štejejo tudi prenosi sredstev med podjetjem zavezanca in njegovim gospodinjstvom, razen prenosov denarnih sredstev, pri čemer se kot prihodek ne šteje stvarno premoženje, preneseno iz gospodinjstva v podjetje ob začetku opravljanja dejavnosti ali po začetku opravljanja dejavnosti, če je bilo to stvarno premoženje pridobljeno oziroma zgrajeno pred začetkom opravljanja dejavnosti. Iz zapisanega je moč razbrati, da je vsakršen prenos nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo obdavčen razen, če ni izrecno izvzet. Kdaj pa se prenos nepremičnine v gospodinjstvo ne šteje za obdavčljiv prihodek? Le ob prenehanju opravljanja dejavnosti ob pogojih da:

1. se prenašajo nepremičnine, ki jih je zavezanec prenesel iz gospodinjstva v svoje podjetje ob začetku opravljanja dejavnosti ali po začetku opravljanja dejavnosti, če so bile te nepremičnine zgrajene oziroma pridobljene pred začetkom opravljanja dejavnosti;
2. gre za prenos nepremičnine iz podjetja zavezanca v njegovo gospodinjstvo, pridobljene v podjetje pred 1. januarjem 2005, pod pogojem, da ne gre za nepremičnine iz prve alineje ali za nepremičnine, ki se s prenehanjem dejavnosti prenašajo na drug subjekt.

V kolikor pogoji niso izpolnjeni, je prenos nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo obdavčen. Prenosi sredstev med podjetjem zavezanca in njegovim gospodinjstvom štejejo za transakcije med povezanima osebama, zato je potrebno spoštovati določbe glede transfernih cen in davčno osnovo, v letu odtujitve, povečati za razliko med primerljivo tržno ceno in neodpisano (knjigovodsko) vrednostjo nepremičnine.

Podjetnik je leta 2008 pričel opravljati dejavnost in v dejavnost prenesel nepremičnino, ki jo je kupil kot fizična oseba v letu 2000. Leta 2017 bo prenehal z opravljanjem dejavnosti. Ima prenos nepremičnine nazaj v gospodinjstvo davčne posledice?

Ker je bila nepremičnina pridobljena pred začetkom opravljanja dejavnosti in kasneje prenesena v podjetje, se prenos le-te v gospodinjstvo ob prenehanju opravljanja dejavnosti, ne šteje za obdavčljiv prihodek podjetnika.

Zavezanec je pričel opravljati dejavnost leta 2003. V istem letu je pričel graditi poslovni prostor, dela so bila dokončana naslednje leto. Leta 2015 je poslovni prostor renoviral. Letos namerava podjetnik prenehati opravljati dejavnost. Ali ima prenos nepremičnine v gospodinjstvo vpliv na davčno osnovo?

Odtujitev nepremičnine vpliva na davčno osnovo od dohodka iz dejavnosti v delu vlaganj v nepremičnino po 1.1.2005. Delež vlaganj se izračuna kot delež davčne vrednosti vlaganj v celotni davčni vrednosti nepremičnine na dan prenehanja opravljanja dejavnosti.

2. Prenos nepremičnine z vidika ZDDV-1

Z vidika Zakona o davku na dodano vrednost[4] se za dobavo blaga, opravljeno za plačilo, šteje tudi uporaba blaga, ki je del poslovnih sredstev davčnega zavezanca, za zasebne namene ali za zasebne namene njegovih zaposlenih, brezplačna odtujitev tega blaga ali kakršnakoli uporaba blaga za druge namene, kot za namene opravljanja njegove dejavnosti, če je za to blago ali sestavine tega blaga izkoristil pravico do celotnega ali delnega odbitka DDV. Za obdavčitev z DDV je v prvi fazi pomembna obdavčitev nepremičnine ob nabavi (DPN ali DDV) in vlaganja v nepremičnino. Le v primeru nabave in vlaganj, od katerih si je davčni zavezanec, podjetnik, priznal, delno ali v celoti vstopni DDV, se prenos nepremičnine v gospodinjstvo, šteje za obdavčljiv promet. Ali bo prenos nepremičnine obdavčen ali oproščen plačila DDV in posledično ali bo potrebno ob prenosu obračunati in plačati DDV ali popravljati odbitek vstopnega DDV-ja pa je odvisno od vrste nepremičnine, ki se prenaša v gospodinjstvo in njene »starosti«. ZDDV-1 v 44. členu določa, da je dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, oproščena plačila DDV, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve. Prav tako je oproščena dobava zemljišč, razen stavbnih zemljišč. V kolikor gre torej za »nov objekt«, torej objekt, ki še ni bil vseljen ali uporabljen, oziroma objekt, pri katerem od prve uporabe ali vselitve še ni minilo dve leti, je potrebno pri prenosu take nepremičnine obračunati DDV. Prav tako je potrebno DDV obračunati tudi od prenosa stavbnega zemljišča. V kolikor pa zavezanec v gospodinjstvo prenaša »star« objekt, pa opravi popravek odbitka vstopnega DDV za celotno preostalo obdobje popravka (za nepremičnine se popravek razporedi na obdobje 20 let), če je ob nabavi oziroma pri naknadnih vlaganjih v nepremičnino odbijal vstopni DDV.

Podjetnik je nepremičnino prenesel iz gospodinjstva v podjetje in v vmesnem obdobju v nepremičnino ni vlagal (posledično tudi ni odbijal vstopnega DDV). Je prenos obdavčen z DDV?

Prenos nepremičnine v gospodinjstvo ni predmet obdavčitve z DDV.

Podjetnik je nepremičnino (poslovno stavbo) kupil in pričel uporabljati v letu 2014. Pri nabavi je bil obračunan DPN. V letu 2017 bo prenehal opravljati dejavnosti in nepremičnino prenesel v gospodinjstvo. Kakšne so njegove obveznosti z vidika DDV?

Prenos nepremičnine v gospodinjstvo, nabavljene z DPN, ni predmet obdavčitve z DDV.

Podjetnik je nepremičnino (poslovno stavbo) kupil in pričel uporabljati v letu 2014. Pri nabavi je bil obračunan DDV. Poslovna zgradba se je uporabljala za namene opravljanja obdavčene dejavnosti, zato je podjetnik uveljavljal pravico do celotnega odbitka vstopnega DDV. V letu 2017 bo prenehal opravljati dejavnosti in nepremičnino »brezplačno« prenesel v gospodinjstvo. Kakšne so njegove obveznosti z vidika DDV?

Ker je podjetnik ob nabavi nepremičnine odbijal vstopni DDV, se odtujitev/prenos nepremičnine v gospodinjstvo, šteje za obdavčljiv promet z vidika DDV. Od prve uporabe nepremičnine je minilo več kot dve leti, zato je promet oproščen plačila DDV po 7. točki 44. člena ZDDV-1. Ker pa je promet oproščen plačila DDV, je podjetnik dolžan ob prenosu nepremičnine v gospodinjstvo opraviti popravek odbitka vstopnega DDV skladno z 70. členom ZDDV-1.

Podjetnik je v letu 2016 kupil »novo« nepremičnino in uveljavljal pravico do odbitka vstopnega DDV. V letu 2017 bo prenehal opravljati dejavnosti in nepremičnino »brezplačno« prenesel v gospodinjstvo. Kakšne so njegove obveznosti z vidika DDV?

Ker je podjetnik ob nabavi nepremičnine odbijal vstopni DDV, se odtujitev/prenos nepremičnine v gospodinjstvo, šteje za obdavčljiv promet z vidika DDV. Od prve uporabe nepremičnine ni minilo več kot dve leti, nepremičnina se z DDV vidika šteje za »novo«, zato je potrebno ob prenosu obračunati DDV. Osnova za obračun DDV pa je primerljiva tržna cena nepremičnine na dan prenosa, saj se šteje, da je transakcija opravljena med povezanima osebama.

3. Prenos nepremičnine z vidika ZDPN-2

Skladno z Zakonom o davku na promet nepremičnin[5] se davek plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice po zakonu, ki ureja stvarnopravna razmerja. Promet nepremičnin po tem zakonu je vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini, razen prenosa lastninske pravice na nepremičninah, od katerega je bil obračunan davek na dodano vrednost.

Prenos nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo podjetnika ni podvržen obdavčitvi z davkom na promet nepremičnin, saj ne bo prišlo do:

1. odplačnega prenosa, saj se bo sredstvo brezplačno odtujilo;
2. prenosa lastninske pravice, saj je nepremičnina v zemljiški knjigi že vpisana na ime fizične osebe.

Avtor:  Jasmina Malnar Molek

vir