Najemna pogodba je dvostransko obvezna pogodba, pri kateri udeleženci izhajajo iz načela enake vrednosti vzajemnih dajatev. Izhajati je treba iz tega, da imata ob sklenitvi pogodbe obe stranki medsebojno uravnotežen interes, da se pogodba v celoti izpolni tako, kot se glasi, tudi glede določb o trajanju najemnega razmerja. Najemna pogodba ustvari med strankama trajno dolžniško razmerje, to je takšno, ki ne preneha že z enkratno izpolnitvijo. Za takšne obveznosti je moral zakon posebej določiti način njihovega prenehanja. Pri tem je upošteval, da imajo stranke možnost, da se dogovorijo, koliko časa bo obveznost trajala (trajno dolžniško razmerje z določenim rokom trajanja), ali pa ne (trajno dolžniško razmerje za nedoločen čas). Glede trajnih dolžniških razmerij z določenim rokom trajanja velja, da prenehajo, ko preteče rok.

 

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Preneha tudi, če preneha predmet najema, če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora po odloku občinske skupščine ali v primeru razlastitve oziroma prisilnega prenosa pravice uporabe.

 

Samo za trajna dolžniška razmerja za nedoločen čas je določeno, da ga vsaka stranka lahko prekine z (enostransko) odpovedjo. Enostransko oblikovalno upravičenje, ki ga vsaki stranki v tem primeru daje zakon, ne temelji na tem, da bi bile pogodbe, ki ustvarjajo trajna dolžniška razmerja, za stranke kakor koli manj zavezujoče. Možnost, da vsaka stranka doseže prekinitev takšnega razmerja že z enostransko izjavo volje, izhaja iz tega, da obligacijsko razmerje že po svoji naravi ni neskončno.

 

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Če je v pogodbi določen krajši odpovedni rok, je takšno pogodbeno določilo nično, saj nasprotuje prisilnim predpisom.

 

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti. Sodna odpoved pomeni, da je potrebno vložiti oblikovalno tožbo, s katero se zahteva odpoved najemnega razmerja. Ker je najemno pogodbo za poslovne prostore treba odpovedati sodno, neposredno tožeči stranki poslan dopis o odpovedi nima pravnega učinka.

 

V sodni odpovedi je najboljše, da najemodajalec, poleg odpovedi najemne pogodbe, zahteva tudi izpraznitev poslovnih prostorov oziroma poslovne stavbe. Na podlagi takšne tožbe sodišče izda nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če je tožbeni zahtevek tožnika utemeljen.

 

Ureditev prenehanja najemnega razmerja v ZPSPP upošteva možnost, da je pogodba sklenjena za nedoločen ali za določen čas. Vsebinsko enako, kot OZ ureja način prenehanja prve – z odpovedjo in druge – s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Zahteva po tem, da je odpoved oblična, ne širi, ampak oži možnost njene uporabe. S tem je zakonodajalec glede najemnih razmerij, katerih predmet so poslovni prostori, skušal doseči višjo stopnjo varstva obeh udeležencev in celo pri trajnih obveznostih za nedoločen čas otežiti njihovo prenehanje. Nelogična bi bila razlaga, ki bi to določbo štela kot podlago za to, da bi razrahljala trdnost najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas.

 

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem okrajnem sodišču, na območju katerega je poslovna stavba oziroma poslovni prostor, zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

 

Odpovedi najemne pogodbe, ki je sklenjena za določen čas, načeloma ne more biti, saj najemna pogodba za določen čas preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Izjema bi veljala le, če bi stranki že v pogodbi vnaprej določili, da je mogoče tudi takšno pogodbo odpovedati. V takšnem primeru bi se glede odpovedi najemne pogodbe za določen čas smiselno uporabljala pravila glede odpovedi najemne pogodbe za nedoločen čas, vključno s kogentno določenim odpovednim rokom enega leta.

 

Največja težava, ki izvira iz zakonodaje, ki ureja najemne pogodbe za poslovne prostore in se pojavi ob neplačevanju najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more na preprost in hiter način doseči pridobitve oddanih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko naprej oddal drugemu najemniku, če mu jih najemnik oziroma uporabnik noče prostovoljno predati. Najemodajalec mora v sodnem postopku, v katerem uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov najemodajalcu v posest. (Načeloma) obvezni sodni postopek, katerega cilj je, da sodišče s sodbo odredi najemniku, da se izseli iz najetih prostorov, in sodna izvršitev takšne odločbe pomenita dolgo časovno obdobje, v katerem mora najemodajalec trpeti, da najemnik zaseda predmet najema. Če ob tem za uporabo ne plačuje najemnine, s tem najemodajalcu nastaja še dodatna škoda.

 

Vsekakor bi morali postopke odpovedi najemnih pogodb tako za stanovanjske prostore in še toliko bolj za poslovne prostore poenostaviti in jih zracionalizirati, da bi dejansko pomenila enakopravno varstvo tako za najemnika kot tudi za najemodajalca. Ob trenutni zakonodaji pa imamo vse prevečkrat občutek, da so najemniki bolj varovana kategorija od najemodajalcev.

 

Nujno bi morali pristopiti k spremembi ZPSPP, ki je iz davnega leta 1974 in ni prilagojen današnjim razmeram in razmerjem, pa bi pri najemu poslovnih prostorov zanesljivo ne bilo toliko sodnih postopkov.

 

Nina Scortegagna Kavčnik, OZS